奥一新闻注意到
作为宝安中心区
体量最大的待售楼盘之一
泰华梧桐林居在拿地超过22年后
其规划再次出现调整
一起来关注
近日，深圳市规划和自然资源局宝安管理局发布公示，拟变更该项目宗地A004-0072的建设用地规划许可证。其中，最核心的变化是取消了“7090”政策限制，大户型比例预计将大幅提升。消息发布后，这个体量庞大的项目将会如何调整以及将于何时入市引发市场关注。
展开剩余75%图源：深圳市规划和自然资源局
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取消“7090”限制条件
大户型比例或大幅提升
根据公示，本次规划变更删除了原许可证中关于“套内建筑面积90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比均不低于商品住房项目总建筑面积和总套数70%”的要求。
根据2022年披露的项目资料，泰华梧桐林居总规划房源4482套，其中套内面积小于90平方米的房源达3538套。分析人士普遍认为，政策限制取消后，项目开发商极有可能大幅提升大户型比例，以迎合当前深圳市场以改善型需求为主导的趋势，提升项目整体货值和利润率。
此外，规划变更还调整了停车位配置。机动车泊位数从3083个减少至2931辆，自行车泊位数则调整为2014个。同时优化了幼儿园及公共配套车位的表述，要求“保证幼儿园停车位不少于3个”“相关公共配套车位不少于13个”。
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22年曲折开发路
多次“爽约”引发质疑不断
泰华梧桐林居的开发历程颇为曲折。公开资料显示，项目地块于2003年1月7日签订用地合同（深地合字［2002］4137号），土地使用年限为70年。
2007年11月，项目首次取得《建设用地规划许可证》，当时还传出即将开盘的消息。然而项目并未能如期动工，许可证最终失效。
2010年，该地块曾被列入宝安区闲置土地清单。经过重新申请和签订补充协议等操作，直到2018年7月项目重新获得《建设用地规划许可证》变更公示。2020年正式开工建设，原计划2024年12月竣工交付。
如今，原定竣工交付日期已过，项目仍在建设中。市场消息称项目于2024年3月建至30余层，今年2月已有部分楼栋封顶。
值得注意的是，与泰华梧桐林居同批拿地的项目大多早已开发销售完毕，泰华旗下在宝中的另一项目“泰华梧桐聚落花园”也于2023年落地为服务式公寓。梧桐林居长达二十余年的“按兵不动”，多次引发市场对其“捂盘惜售”等待土地升值的质疑。
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申请修规是否合规
项目何时入市？
项目原定的2024年12月竣工交付日期已过，为何仍能申请规划调整？逾期竣工会否面临处罚？
针对以上问题，深圳市规划和自然资源局宝安管理局相关工作人员回应称，项目在竣工验收前可依据规定申请规划调整。但对于项目是否已申请延期竣工、未能如期竣工的具体原因及可能面临的处罚措施，该工作人员表示尚未掌握相关信息。
事实上，深圳近年来一直在加强土地开发进度的管理。根据《深圳市建设用地开工竣工管理办法》，属于企业自身原因导致竣工延期，须按规定收取违约金。逾期2年以内按照规定标准缴纳违约金，逾期满2年（含2年）的，土地使用权供应方可以按划拨决定书或供应合同的规定、约定无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物。《闲置土地处置办法》也明确，因企业原因闲置满两年，政府有权无偿收回土地。
虽然如此，但现实中，开发商常通过“部分开工、申请规划变更”等方式规避风险，暴露了土地管理制度在执行层面的监管难点和弹性空间。IPG中国首席经济学家柏文喜曾在采访中指出：“如何寻找借口，通过合法手段囤地不开发、不构成违约只是技术层面的问题。”
时移世易，相比22年前，如今的宝安中心区已成为深圳核心区域。泰华梧桐林居项目区位优势显著，距地铁1号线新安站约400米，附近有壹方城购物中心、宝安体育场、深圳市宝安实验学校等成熟配套。2025年4月，项目还获批永久占用城市绿地44.9平方米并砍伐2株行道树，以开设路口。
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